فروشنده‌ای در فرم مخصوص بنگاه معاملات ملکی، قراردادی تنظیم و طرفین به موجب یکی از بندهای آن کلیه خیارات من جمله خیار غبن فاحش، یا افحش را از خود ساقط نمودند در ذیل فروش نامه قید گردیده که هریک از چک‌های صادره بابت ثمن معامله در سر رسید پرداخت نشده باشد فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت. پرسش این که با توجه به اسقاط کافه خیارات، آیا شرط مندرج در ذیل فروش نامه معتبر خواهد بود؟

نظر اول

خیار در ذیل فروش نامه استثنایی بر حکم کلی مندرج در متن فروش نامه یعنی اسقاط کافه خیارات را داشته، النهایه از نوع استثنا منقطع تلقی شده و چنین استنباط می‌گردد اراده طرفین در بدو امر نیز به ایجاد چنین خیاری تعلق گرفته و خواستار این امر بوده‌اند؛ اما خیار ایجاد شده مبنی بر منابع فقهی خیار نقد که از انواع خیار شرط است، بوده و از آنجا که وفق ماده ۴۰۱ قانون مدنی، ذکر مدت معین از جمله شروط صحت خیار و معامله (بیع) قرار گرفته است در فروش نامه که در آن، فروشنده حق اعمال فسخ را خواهد داشت ذکر نشده، از این رو هم خیار و هم معامله محکوم به بطلان است.

نظر دوم

بی‌تردید به استدلال‌های مذکور در نظریه اول ایجاد حق خیار برای فروشنده منافاتی با اسقاط کافه اختیارات در صدر فروش نامه نداشته و خیار ایجاد شده برای فروشنده خیار شرط تلقی شده و با توجه به سر رسید چک‌ها مدت اعمال خیار نیز از سر رسید وعده پرداخت وجه چک آن تا سر رسید دیگر چک است؛ لذا هم خیار و هم معامله انجام شده صحیح تلقی شده و این تلقی مطابق با اصلی ثبات معاملات نیز است.

نظر سوم

با توجه به اینکه طرفین معامله در متن فروش نامه و صدر آن کافه خیارات را اسقاط نموده‌اند، ذکر خیار برای فروشنده تأثیری نداشته و به هیچ وجه ایجاد خیار برای فروشنده نخواهد نمود و مانند آن است که در فروش نامه ذکری از آن نشده باشد.

نظر کمیسیون نشست قضائی در خصوص شرط فاسخ

از آنجایی که در معامله جعل خیار شده است و این خیار فسخ در سر رسید پرداخت ثمن یا قسمت‌هایی از آن و در صورت عدم پرداخت ثمن خواهد یافت ؛ لذا همان گونه که در نظر دوم ابراز اظهارنظر گردیده، ایجاد حق خیار برای فروشنده منافاتی با اسقاط کافه خیارات ندارد و حق خیار نیز دارای مدت است؛ بنابراین نظر دوم تأیید می‌شود.